卖家反悔已过户房屋到底归谁

在房屋交易中，卖家反悔已过户房屋的情况时有发生，这其中涉及复杂的物权归属判定，下面从不同方面来分析。

1. 物权变动原则层面
   1. 登记生效主义：根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当房屋完成过户登记，物权已经发生转移。例如，甲将房屋卖给乙，双方完成了过户登记手续，此时从法律角度，房屋的物权已经归乙所有。这是基于我国法律对物权变动的法定原则，旨在维护交易秩序和物权的公示公信。
   2. 公示公信原则：不动产登记具有公示作用，向社会公众展示物权的归属。一旦房屋过户登记完成，就具有公信力。比如，丙基于对登记信息的信任，认为登记在乙名下的房屋就是乙的财产。如果随意否定已过户房屋的物权归属，将会破坏整个不动产交易的公示公信体系，影响交易安全。
2. 合同效力与履行层面
   1. 有效合同履行完毕：如果房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，那么合同就是有效的。当双方按照合同约定完成了过户手续，意味着合同已经履行完毕。例如，甲乙签订房屋买卖合同，约定了价格、交付时间等条款，双方依约完成过户，此时卖家不能因反悔就否定物权的转移。即使卖家认为价格不合理等原因想反悔，在合同有效且履行完毕的情况下，也不能改变物权归属。
   2. 欺诈、胁迫等可撤销情形：若在房屋交易过程中存在欺诈、胁迫等可撤销合同的情形，卖家在法定期间内行使撤销权，经法院判决撤销合同后，物权归属可能会发生变化。比如，甲通过欺诈手段让乙签订房屋买卖合同并完成过户，乙发现后在一年内起诉要求撤销合同，若法院支持乙的诉求，那么过户行为因合同被撤销而失去依据，房屋物权可能回归卖家。
3. 特殊情况考量层面
   1. 善意取得制度：如果房屋在卖家反悔前已被第三人善意取得，那么物权归属就会发生变化。例如，乙将已过户到手的房屋卖给丙，丙不知道甲乙之间存在纠纷且支付了合理对价并完成过户登记，丙就构成善意取得。此时即使卖家反悔，房屋物权归丙所有，卖家只能向乙主张相应赔偿。
   2. 政策法规变更：在一些特殊情况下，政策法规的变更可能影响物权归属。比如，在房屋过户后，当地出台新政策对房屋产权有新规定，涉及到已过户房屋的特殊处理。不过这种情况较为少见，且通常需要按照相关政策法规的具体规定和程序来处理物权归属。

卖家反悔已过户房屋的物权归属，主要依据物权变动原则、合同效力以及特殊情况等多方面因素判定。一般情况下，完成过户登记物权即转移，但存在可撤销合同、善意取得等特殊情形时，物权归属会有所不同。当事人遇到此类问题，应依据法律规定，通过合法途径解决纠纷，维护自身权益。