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律师教你如何买房

自身是否已具备买房条件

  在许多的房产买卖纠纷中,由于自身买房条件不充分,而冲动签订买房协议,导致后续无法完成买房的,占了相当大的比例。有的人 不仅损失了定金,甚至还会遭到开发商房价10-20%经济索赔。

  目前,影响买房的条件主要有两个,一个是买房资金,一个是购房资格。对于资金来讲,预算是否充足、可靠,如果贷款的,征信是否有问题,额度是否满足,如果借款的,被借方短期内有变故,是否有其他备用方案。对于贷款买房,可以根据自己的收入来源,支付能力,选择不同贷款年限,充分的考虑后期的还款能力是否满足等等;对于购房资质,要了解清楚国家及地方的相关政策、条例,看看是否满足,如果看房、买房时间较长的,还要考虑政策变化的风险。有必要的话,在签订购房合同的时候,可以做为附加条款,对可能出现的情况进行约定。

对房产及开发商进行前期了解

  房产方面,可以根据购房的目的的不同,有针对性的进行了解。比如说,你是以投资为目的,那你最好从区域规划,交通、教育、人文、商业、环境,便民等,包括周边物业方面进行了解,以及从政策层面进行分析判断,是否会发生较大风险,还有就是投入与收益预期。如果是自住的,主要是考虑生活是否便利,环境是否有噪音、污染等不利健康的因素。如果有孩子的,就要注重学区内的学校教育质量、区域排名、距离远近等等。

  对于开发商的了解,主要从口碑、信誉,经营规模、资产状况、经营情况,司法诉讼等方面了解,如果口碑、信誉差的,在签合同的时候一定要慎重,以防欺诈,虚假宣传。如果经营状况不好的,涉及司法诉讼比较多的,那就要考虑在买房过程中是否会发生开发商破产、倒闭,房产被查封、拍卖的情况会发生。以免交了钱,而房子拿不到,或者要交房要经过很长时间。

签订认购书或买房合同前,对所购房产、销售人员、项目手续资质进行了解

  当决定购买的时候,在签认购书买卖或合同之前,要核实所购房产的具体规格是否与宣传的,销售介绍的,样板间展示的符合,可以从面积,设施,是否装修,有无赠送,有无与他人共享等等来考虑,在没有了解、确认之前,不要轻易签定合同,同时也要注意不要因为销售的花言巧语,虚假承诺,虚构事实,制造紧张气氛所迷惑,而产生冲动,在没有了解清楚的情况下,匆忙签订合同。

  对销售人员,也要确认清楚,是属于开发商自己的销售人员,还是开发商稳妥的代理公司,或者是借房产火热市场,想浑水摸鱼的掮客。不同类型的销售,议价的时候的价格也会有所不同,所承诺的、房产介绍的真实性、完整性,也会不同。

  最后还要对房产项目的合法性进行了解,列如:建筑许可证,销售许可证,验收合格证等等。特别是买的期房,由于房子还没建好,并且周期长,以免发生开发商跑路、倒闭,烂尾等风险,以及收到的房子与宣传介绍有较大出入。

签订合同的时候需要注意的地方

  当前期充分了解过后,就进入买房的重要一环:签订合同。一般情况下,看房的人一般不会随身带齐所有资料,销售在看你有购买意向的时候,为了不失去机会,往往会鼓动你先签认购合同。其实认购合同和正式的房产买卖合同没用本质上的区别,签了认购合同以后,如果毁约,同样受违约条款的约束,承担违约责任。我们接触的许多案例中,有相当大的部分是因为当事人在没有了解清楚,考虑周全,在销售人员的鼓动下,就匆忙鉴定认购合同而反悔,导致违约而产生的纠纷。

  那么在签订合同的时候,我们一个注意些什么呢?由于不同的开发商、代理公司,或者不同的项目,不同的区域,对于房产买卖中涉及到的合同,内容都不一样,因此,我们只能从总的来概括。

  在买卖合同中,要尽量明确所购商品房的详细信息,比如房子的位置、门牌、地理位置、面积大小、套型等等,包括交房时间。

  如果在看房中有与宣传、介绍不一致的,最好在签合同时确认清楚,有必要的话要在合同里注明。如果有面积、装修、家电、车位、车库赠送的,也要在合同里明确,并且要注明相关规格、品牌、价格、型号、位置面积,时限等等。

  如果是认购书,还要注明签订正式买卖合同的时间。

  合同签字盖章确认无误后再付款。缴纳定金、首付款要索取发票,如果是转账的,要转到公司账号,并且名称要和合同上的公司名称一致。

  明确商品房买卖所涉及缴纳费用,由谁办理,所需时间。

交房验收

  在交房的时候,要根据房产买卖合同、补充协议等进行核实,包括房产位置,套型,面积是否与登记一致,是否有质量问题,水、电、煤等配套设施是否可用,有必要的话可以找专业的人员协助。特别是期房、带装修房的验收,更要仔细。另外,如果有赠送的,也要核实清楚。

  房产证、各种票据、钥匙、水、电、煤缴费账号凭证、物业电话等等。

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